Das Mietrecht ist eines der wichtigsten Rechtsgebiete, mit dem so gut wie jeder früher oder später in Berührung kommt.
Sei es der Abschluss eines Mietvertrags über die klassische Studentenbude nach dem Auszug aus dem elterlichen Zuhause, die mit der Partnerin / dem Partner und vorhandenem oder geplantem Nachwuchs bezogene Wohnung oder auch die Vermietung eigener Räumlichkeiten – immer wieder gibt es unterschiedliche Auffassungen über die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.
Im Folgenden soll ein Überblick über die wichtigsten Rechte und Pflichten gegeben werden.
1. Der Abschluss des Mietvertrags
Grundregeln:
Es gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit – Mieter und Vermieter können den Mietvertrag frei nach ihren Vorstellungen gestalten. Nicht einmal Schriftform ist für einen gültigen Mietvertrag erforderlich. Um Streit über den Inhalt des Vertrags zu vermeiden, ist die Schriftform gleichwohl für beide Parteien ratsam. Ist der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB).
Die §§ 535 – 577a BGB kommen zur Anwendung, soweit der Mietvertrag zu einer dort geregelten Frage keine Regelung enthält. Zwar kann von diesen Vorschriften im Mietvertrag durchaus abgewichen werden, nicht abänderbar sind aber einige Vorschriften, die den Mieter schützen. Dazu gehören z.B. die Vorschriften über den Kündigungsschutz, über die Mietminderung, über die Untervermietung bei berechtigtem Interesse des Mieters oder über die Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter. Besonders strenge Regeln gelten insoweit bei Formularmietverträgen.
Der Vermieter muss die Aufnahme eines (nichtehelichen) Lebenspartners in die Wohnung erlauben, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme hat und die Aufnahme dem Vermieter zuzumuten ist. Unzumutbar ist die Aufnahme z.B. bei Überbelegung der Wohnung.
Wohngemeinschaften:
Bei Wohngemeinschaften sind alle Bewohner Vertragspartner des Vermieters, wenn sie alle im Mietvertrag unterschrieben haben. Hat nur ein Bewohner unterschrieben, so ist nur dieser Vertragspartner des Vermieters.
Tod des Mieters:
Beim Tod des Mieters tritt der Ehegatte bzw. der Eingetragene Lebenspartner in das Mietverhältnis ein. Im Haushalt wohnende Kinder treten in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Andere Familienangehörige oder Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Eingetragene Lebenspartner eintritt. Allerdings können die eintretenden Personen dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters erklären, dass sie nicht eintreten – der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt.
Untervermietung:
Für die Untervermietung an einen Dritten ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, kann er vom Vermieter die Zustimmung verlangen, wenn diesem die Untervermietung zumutbar ist. Der Vermieter kann dann unter Umständen die Miete um einen angemessenen Betrag erhöhen. Der Mieter ist gegenüber dem Vermieter für Schäden oder Störungen verantwortlich, die der Untermieter verursacht hat.
Der Mieter sollte einen Untermietvertrag erst schließen, nachdem er die Zustimmung des Vermieters eingeholt hat. Verweigert nämlich der Vermieter die Zustimmung, bleibt der Vertrag zwischen Mieter und Untermieter gleichwohl gültig und der Untermieter hat möglicherweise Schadensersatzansprüche gegen den Mieter, weil er trotz gültigen (Unter-)Mietvertrags nicht einziehen kann.
Mietkaution:
Der Abschluss eines Mietvertrags wird vom Vermieter häufig von der Stellung einer Mietkaution oder einer anderen Sicherheit abhängig gemacht. Der Vermieter sichert sich so für den Fall ausbleibender Mietzahlung oder etwaiger Schäden an der Mietsache ab. Eine solche Kaution muss nur dann gezahlt werden, wenn dies bei Vertragsschluss ausdrücklich vereinbart wurde. Grenzen ergeben sich hierbei aus § 551 BGB. Der Vermieter muss die Kaution während der Mietzeit zinsbringend anlegen und die Erträge nach Ende des Mietverhältnisses an den Mieter auskehren. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten ab Mietbeginn leisten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution für eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist zurückhalten, deren Länge von den Umständen des Einzelfalls abhängt, aber in der Regel drei – sechs Monate beträgt. Längere Fristen gelten teilweise bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung.
2. Der Inhalt des Mietvertrags
Es gehört zu den Mindestanforderungen an die Wirksamkeit eines Mietvertrags, dass Einigkeit besteht über das Mietobjekt, den Mietzweck und die Höhe des Mietzinses. Ist eine Mietdauer nicht bestimmt, gilt der Vertrag als unbefristet abgeschlossen. Soll der Mietvertrag befristet werden, benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Befristung (§ 575 Abs. 1 BGB).
Bei unbefristeten Mietverträgen kann das ordentliche Kündigungsrecht beidseitig auf bestimmte Zeit ausgeschlossen werden, die Dauer des Kündigungsausschlusses darf jedoch bei Formularmietverträgen vier Jahre nicht übersteigen.
Empfehlenswert ist es auch, im Mietvertrag gewisse Verpflichtungen und Berechtigungen (z.B. Reinigung des Treppenhauses, Müllbeseitigung, Räumpflichten, Tierhaltung, Ruhezeiten etc.) aufzunehmen. Diese können sonst oft zu Meinungsverschiedenheiten führen.
Hausordnung:
Wird die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht, sollte der Mieter diese vorher gut durchlesen, um sich später nicht Kündigungsgründen oder aber Schadensersatzforderungen seitens des Vermieters gegenüber zu sehen.
Der Formular- oder Einheitsmietvertrag:
Ist der Vermieter zum Abschluss eines Mietvertrags nur für den Fall bereit, dass der Vertrag auf der Grundlage eines Formularmietvertrags („Einheitsmietvertrag“) geschlossen wird, sollte der potentielle Mieter diesen Vertrag genau durchlesen.
Häufig werden in Formularmietverträgen durch einzelne Klauseln die Rechte des Mieters in unzulässiger Weise eingeschränkt. Eine Klausel, die einen der Vertragspartner unangemessen benachteiligt, ist unwirksam. Dies ist dann der Fall, wenn die Klausel mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche sich aus der Natur des Vertrags ergebende Rechte oder Pflichten so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
Die Übergabe der Wohnung:
Im eigenen Interesse sollte der Mieter bei Übergabe der Wohnung darauf hinwirken, dass ein Übergabeprotokoll angefertigt wird, in dem der Zustand der Wohnung beschrieben wird und insbesondere vorhandene Mängel dokumentiert werden. So können unberechtigte Forderungen des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses verhindert bzw. erschwert werden.
Betriebskosten:
Bei der Bruttomiete deckt der Mietzins auch die Zahlung der Betriebskosten ab; über sie wird nicht gesondert abgerechnet.
Bei der Nettomiete (Grundmiete) leistet der Mieter zusätzlich für die Betriebskosten Vorauszahlungen, über die dann periodisch abgerechnet wird. Der Vermieter darf aber nur bestimmte Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Diese sind in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgezählt. Die Umlage der Betriebskosten muss grundsätzlich vertraglich vereinbart sein.
Es dürfen nur tatsächlich entstandene Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Der Brennstoff, der bei Ölheizungen schon vom Vermieter bezahlt wurde, aber noch nicht verbraucht ist, darf auch noch nicht auf die / den Mieter umgelegt werden.
Die Umlage der Betriebskosten erfolgt in den Formen der Vorauszahlung und der Betriebskostenpauschale. Bei der Vorauszahlung erfolgt eine spätere Abrechnung über die tatsächlich angefallenen Kosten; bei der Betriebskostenpauschale ist im Mietvertrag neben der Grundmiete lediglich ein Betrag zur Abgeltung der Betriebskosten vorgesehen. Diese Pauschale fällt unabhängig vom Verbrauch an, eine konkrete Abrechnung nach dem Verbrauch ist nicht erforderlich.